本文摘要：01自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店肆产权，并使用手中资源在本商铺举行谋划运动，开发商卖力提供相应物业治理，并收取一定物业用度。

01自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店肆产权，并使用手中资源在本商铺举行谋划运动，开发商卖力提供相应物业治理，并收取一定物业用度。优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门举行后期治理事情，节约大量人力支出；缺点：很是倒霉于销售及招商事情的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的计划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排谋划的尴尬局势，倒霉于整体业主的利益。注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

02纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付钱币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不光要收取商铺之租金，同时亦要收取物业用度，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。优点：开发商可收取恒久经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，配合谋划该商业项目，双方配合对此项目卖力。

同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的掌握能力，便于根据商业计划思路对项目举行运营治理。缺点：接纳资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目举行治理，有一定的人力支出，比力泯灭精神。注意：此方法可接纳统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低事情难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。03返租在其商铺的销售中，接纳了所有权、谋划权、使用权三权分散的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权举行销售接纳大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的谋划权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。优点：所有权属于投资者、谋划权由专业商业治理公司掌控、入场谋划商家拥有物业使用权，实现了三权分散。在统一谋划的配景下，最大水平实现商业物业的整体谋划价值，同时使修建单体获得最大的价值与租金增长空间。

这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型关闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺接纳了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。谋划商进场以后谋划状况也比力理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的计划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。

而且，回笼资金（即产权疏散销售）与商业谋划（即统一计划谋划）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的谋划对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。

而对于一个位于市中心，谋划不善冷冷清清，返租回报答应无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，纵然当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其恒久的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。注意（如何规避风险）：从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息差池称的博弈当中，中小投资者显着处于劣势。

在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房条约时，小业主必须签署委托谋划协议和租金回报协议，而返租方固然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。

一旦谋划不善，向谋划商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，如果开发商也无力或无心负担每年高达总销售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何执法关系，而答应返租的空头公司自然人去楼空。更况且返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。

对于一个有社会责任感，立志于恒久生长的开发商来讲，应该明确如果谋划治理不乐成，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的攻击。如何淘汰整个模式的风险，掩护博弈各方的久远利益，可以从以下几个方面入手：A．开发商保留部门主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，制止商场“脸面”受制于人。B．焦点主力零售店应引进已生长成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌谋划商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马沐日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场谋划的乐成。

C．在可能的前提下，开发商应与焦点主力零售店合资或互助谋划，甚至只管自营一部门。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的恒久谋划，又可增强其他谋划商家与之互助的信心。D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但纷歧定牢固化，在条约中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

E．商场谋划一般有3-5年的造就期，基本无盈利。而且由于价钱竞争的加剧，大型百货零售企业的谋划效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售团体、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率划分为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。

具备社会责任感的开发商应将接纳资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。F．重视商业治理公司饰演的角色，以专业商业治理公司为桥梁，构建起合理的委托谋划机制，走中介专业化、规模化的门路，允许开发商逐渐退出，改由商业治理公司负担起物业保值、增值、正常返租的责任。

G．租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”好像一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业谋划公司的成熟方能获得有效、彻底的解决。此外，外洋盛行的“认购面积、共有产权”的措施也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购置其中的一份或几份，所有购房者配合拥有这个区域的产权，每小我私家可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。

固然，这种措施在海内尚未突破执法和相关治理划定的禁区。对于海内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面临融资渠道匮乏，资本市场生长不充实、房地产证券化生长缓慢的现实。04带租约销售商铺接纳带租约销售模式，向投资人答应前N年每年X％的租金回报。

而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再举行销售，从而淘汰商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。优点：统一招租可以制止零星出租造成的相互压价，也可以控制租赁的节奏，另外，由于经济条约为三方条约，即商户是与业主签署，开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，节约解决客诉等烦恼。缺点：同上所述，此方法对开发商的整体商业要求很是高，如果因为商业谋划不善冷冷清清，返租回报答应无法兑现、投资者云集讨债的现象泛起，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。

注意：典型案例参考万达商业广场。05回购（地产类信托）最新的销售方式，同样接纳统一谋划治理，以出售方式销售商铺的北京某科贸电子城，推出了"地产类信托"产物。即是把6层1万平方米的卖场支解成每5平方米为一个单元举行销售，单元售价7万元，而且在四年条约到期后必须由开发商回购。对于这一创新的销售手段，该项目总司理表现，现在运行还算比力顺利，现在的事情重点是改变投资者传统的投资看法，扩大该类产物的认知水平。

对于是否会与银行举行互助，加入银行的理财计划，通过金融机构的介入为类信托产物增信，其透露，现在与银行的互助还处在低级讨论阶段，预计需要投入大量的细节设计事情。优点：比力快速回笼资金，利于治理，并能接纳借海跑船的方式，使用投资者的资金将项目炒热，将地段升值；缺点：无形中增加了开发商的压力，需要开发商准备二次招商及销售，但彼时开发商的销售难度就会大减，因自己已较第一次销售时成熟许多。

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